16/12/2025
STJ fixa entendimento de que corretoras de imóveis, via de regra, não respondem solidariamente por atraso na entrega de empreendimento imobiliário
Por: Fernanda Urbinatti Fragoso Silva
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recente julgamento consolidou o entendimento de que as corretoras de imóveis, via de regra, não possuem responsabilidade solidária com a construtora ou incorporadora relativamente ao atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Isso porque há clara distinção entre o contrato de corretagem e o contrato de compra e venda, cada qual dotado de obrigações específicas.
No julgamento do AgInt. no Agravo em Recurso Especial nº 2539221 - RJ (2023/0432559-6), de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, a Corte Superior reafirmou a interpretação segundo a qual a corretora não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, mostrando-se parte ilegítima para responder solidariamente pela restituição dos valores pagos em caso de rescisão.
A Corte observou que a atividade de corretagem, disciplinada pelos artigos 722 e 723 do Código Civil, possui natureza nitidamente de intermediadora, destinada a aproximar as partes e viabilizar a conclusão do negócio jurídico. Assim, uma vez celebrado o contrato de compra e venda, encerra-se a atuação da corretora, não lhe competindo qualquer responsabilidade pelo cumprimento das obrigações contratuais posteriores.
Dessa forma, a responsabilidade pelo adimplemento do contrato principal - incluindo o prazo de conclusão da obra - é exclusivamente da construtora ou incorporadora, que efetivamente integra a cadeia de fornecimento do produto imobiliário.
Cumpre ressaltar, entretanto, que a ausência da responsabilidade da corretora não é absoluta. O STJ ressalva sua responsabilidade solidária quando houver falha na prestação do próprio serviço de corretagem, especialmente em casos envolvendo:
- Ausência de informação clara, precisa e essencial ao consumidor;
- Participação em publicidade enganosa ou abusiva;
- Negligência, imprudência ou violação dos deveres de boa-fé e transparência.
A decisão do STJ reafirma, portanto, que embora a corretora desempenhe função relevante na fase de negociação, sua responsabilidade não se confunde com a da construtora, cabendo a esta última responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Tal orientação foi igualmente reafirmada em outros julgamentos da Corte, transitados em julgado em 25.11.2025, notadamente no REsp nº 2.008.542/RJ e no REsp nº 2008545/DF, nos quais se aprovou a tese firmada no Tema 1.173, segundo a qual: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".